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La loi DENORMANDIE est une nouvelle incitation à l’investissement dans le logement locatif, particulièrement intéressante car elle permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu liée à un investissement dans le logement locatif dans un immeuble ancien situé dans une ville moyenne.

Voilà une première! Il s’agit d’une exonération de taxe foncière qui encourage l’investissement locatif dans les centres des villes de taille moyenne, contrairement à tous les autres systèmes fiscaux qui visaient les nouvelles constructions dans les zones métropolitaines dites tentaculaires. C’est, comme nous l’avons déjà décrit en 2017 dans cet article «Immobilier: faut-il (ré) investir dans les centres urbains des villes moyennes?», Une opération importante pour la cohésion territoriale.

Bref, DENORMANDIE a promis que la loi serait un équipement attrayant pour les investisseurs dans le logement locatif, malheureusement, et c’est la même chose chaque fois que le diable est dans les détails.

À l’origine, la loi DENORMANDY était simplement:

Une réduction de l’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du coût de l’investissement (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + travaux) répartis comme suit:

– 2% au cours de l’année pour les 9 premières années;

– 1% par an pour les années 10, 11 et 12.

Un investissement situé dans des villes moyennes;

Un engagement en rénovation qui représente au moins 25% de l’investissement.

Aujourd’hui, et depuis la publication des commentaires de l’administration fiscale, nous comprenons qu’il sera parfois très difficile de remplir toutes les conditions pour bénéficier de l’allégement fiscal promis.

En effet, trois points attirent notre attention et peuvent remettre en cause le nombre d’opportunités d’investissement:

Un investissement DENORMANDIE situé dans le “CENTRE” d’une ville moyenne éligible

Outre le principe général d’éligibilité aux villes, qui limite les avantages de la loi DENORMANDY aux communes dont les besoins de réhabilitation résidentielle en centre-ville sont particulièrement marqués, ou qui ont conclu un accord pour revitaliser la zone projetée. 2 du Code du bâtiment et du logement (CCH) le professeur des impôts précise que seul le centre de ces communes est éligible au système DENORMANDIE.

La question devient alors: quel est le centre de ces villes? Le professeur de fiscalité précise ensuite: Les municipalités dans les limites de la zone de ces municipalités désignent les zones à construction continue de la municipalité. Les zones bâties continues sont des zones conformes à la définition adoptée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui ne connaît pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux structures.

Ce choix limité en centre-ville n’est-il pas une source d’incertitude? Comment savoir si la propriété que vous envisagez d’investir se trouve dans le centre-ville?

Travaux de rénovation à définition restrictive qui devraient s’élever à 33,33% du prix d’achat de l’immeuble, frais inclus …

Le travail est au cœur des questions à l’investisseur immobilier, qui devra effectuer les travaux nécessaires pour obtenir la réduction d’impôt sans être excessif afin de ne pas nier la rentabilité de son investissement. Et là, deux mauvaises nouvelles:

  • Le taux de travail de 25% passe en fait à 33%. En effet, les travaux doivent représenter au moins 25% du montant total composé de l’achat du bien, des frais de notaire, des frais de courtage immobilier et des travaux de rénovation éligibles. Pour l’achat d’un immeuble au coût de 150000 €, auquel s’ajoutent 11000 € de frais de notaire et 7500 € de frais de courtage immobilier, les travaux de rénovation doivent atteindre 55600 €, soit 33,33% du montant des frais immobiliers inclus.

<< Les travaux de rénovation s'entendent de tous les travaux, à l'exception de ceux relatifs aux locaux ou équipements à des fins de modernisation, d'assainissement ou d'aménagement d'espaces de vie, de réalisation d'économies d'énergie pour ces espaces et de création d'espaces de vie à partir de l'aménagement d'espaces supplémentaires. A ce titre, les travaux limités à la modification ou à l’enrichissement de la décoration des espaces de vie sont exclus.

Les surfaces fermées, qui peuvent faire l’objet de travaux d’aménagement conduisant à la création de nouvelles surfaces habitables, ne signifient que des combles disponibles pour des travaux et des garages dans des habitats individuels..

Les travaux d’aménagement conduisant à la création de nouvelles surfaces habitables relatives aux sous-sols, sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, sécheuses à l’extérieur de la maison, vérandas, chambres ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt. dépendance de logement commune et autre »

Enfin, il ne faut pas le confondre avec des travaux de rénovation et de réhabilitation défini comme “les travaux réalisés sur le logement et le cas échéant sur les espaces communs permettant au logement de fournir toutes les performances techniques établies par arrêté des ministres chargés du budget et du logement. Au moins six de ces performances techniques doit être obtenu après ces travaux. “En d’autres termes, les logements dans lesquels vous envisagez d’investir devraient être des logements décents! Les travaux de réhabilitation des logements non décents ne sont pas justifiés (voir le guide pour comprendre ce qu’est un logement non décent, et donc la nature des travaux de réhabilitation non éligibles: http: //www.cohesion-territoires.gouv fr / IMG / pdf / guide_logement_decent_juillet_2018.pdf)

Bref, tout cela est très compliqué et cette limitation de la nature des travaux à réaliser pourrait mettre en péril de nombreux projets d’investissement: Atteindre 33,33% des travaux dans ces conditions semble sensible sauf pour ceux qui achètent une propriété dont la valeur est en fait faible!

Le péché! …

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